Rapport Annuel Intégré 2022

Le marché immobilier de 2022 s’est retourné au cours de l’année. Comment s’est passée cette année pour Nexity ?

Véronique Bédague : Nous nous étions montrés prudents dans nos objectifs et nous les avons tenus dans un marché qui a d’abord été fortement impacté par le déclenchement de la guerre en Ukraine et s’est ensuite complexifié en cours d’année. Dans le logement, la remontée des taux, surtout au second semestre 2022, combinée à l’inflation, a bloqué le pouvoir d’achat de nos acheteurs particuliers. En matière de promotion résidentielle, nous avons su exploiter notre effet taille, comme en témoignent la part des ventes en bloc dans nos réservations (54 %) et notre maîtrise des coûts de construction. Le bureau, quant à lui, connaît un bas de cycle en Île-de-France mais reste dynamique en régions. Dans ce contexte, nos activités de services (la gestion, la distribution et, surtout, l’exploitation) ont joué pleinement leur rôle de locomotive. Le travail des équipes porte ses fruits et l’immobilier opéré croît fortement : le chiffre d’affaires Services a progressé de 10 % en 2022. Dans cet environnement difficile, nous avons tenu nos engagements. Nous avions annoncé un chiffre d’affaires à 4,6 milliards d’euros – nous sommes à 4,7 milliards, une part de marché à 14 % – nous sommes à 15 % – et notre marge se maintient, à 7,8 %, autour des 8 % comme annoncés. Notre capacité à renouveler encore en 2022 la performance record que nous avons enregistrée en 2021 reflète l’agilité exceptionnelle de nos équipes, dont je veux saluer ici l’engagement.

Qu’en est-il de l’endettement du Groupe et de ses marges de manœuvre financières pour l’avenir ?

Véronique Bédague : Notre endettement est contenu, à 820 millions d’euros fin 2022. Signe de confiance très fort de nos partenaires bancaires, nous avons renouvelé en 2023 une ligne de crédit, portée de 500 millions d’euros à 800 millions d’euros, et allongé la durée de cette dette de cinq ans, jusqu’en 2028. Avec l’arrivée de BNP Paribas et de La Banque Postale, toutes les banques françaises ont désormais rejoint notre pool bancaire. C’est un signe de confiance très fort. J’ajoute, et c’est une nouvelle preuve de notre engagement pour une ville bas carbone, que nous avons choisi d’inclure dans ce contrat de crédit des critères à impact environnemental reposant sur l’atteinte d’objectifs liés à la réduction de l’intensité carbone de nos activités.

Par ailleurs, nous avons décidé de nous désengager de l’international pour nous concentrer sur le marché français, que nous connaissons bien et qui est porteur, en particulier sur les sujets de régénération urbaine. Cela contribue aussi, pour environ 200 millions d’euros, à notre désendettement et nous permet de poursuivre notre croissance externe.

Vous avez été nommée fin 2022 Présidente-Directrice générale de Nexity. Quel cap avez-vous souhaité fixer dans cette période aussi complexe qu’incertaine ?

Véronique Bédague : Nous avons dévoilé en septembre « Imagine 2026 », notre plan stratégique 2023-2026, qui s’appuie sur les atouts de Nexity pour répondre aux nouvelles attentes du marché, autour de deux tendances majeures, le déplacement de la valeur du produit vers l’usage et l’accélération de la ville durable. Sur ce premier mouvement de marché, si l’on regarde le bureau, nous ne sommes pas seulement dans un bas de cycle, nous assistons vraiment à une transformation profonde des usages. La demande de flexibilité est très forte et l’on va sans doute voir le traditionnel bail 3, 6 ou 9 reculer au profit d’autres offres comme le coworking. Sur ce marché, Nexity a su se positionner en avance pour pleinement capter cette demande en plein essor. En région parisienne, Morning a enregistré en 2022 un taux de remplissage supérieur à 95 % sur ses sites matures, multiplié par deux son chiffre d’affaires et augmenté son parc de 60 %. Dans les métropoles régionales où Nexity opère à travers la marque Hiptown, notre activité a triplé.

Et la ville durable ?

Véronique Bédague : Chacun le constate : la valeur verte est en train de devenir centrale dans nos métiers. Or, Nexity est sans doute mieux équipé que d’autres acteurs dans ce domaine. En 2022, nous avons conforté notre position d’opérateur leader de la décarbonation de l’immobilier : en moyenne nos permis de construire surperforment de 10 % la réglementation. Nous sommes capables d’offrir un vrai continuum, avec une démarche qui va de la promotion, avec des projets aux meilleurs standards environnementaux qu’ils soient neufs ou réhabilités, à la rénovation énergétique du parc existant ou à l’accompagnement du décret tertiaire côté services. Notre taille nous permet d’aborder la problématique des « passoires thermiques » à grande échelle. En 2022, des travaux de rénovation énergétique ont été réalisés ou sont en cours dans 75 copropriétés dont nous avons la gestion, 520 immeubles sont en cours d’étude et 500 audits énergétiques ont été commandés ou réalisés. Nous avons également formé au sein de nos équipes des coachs experts pour accompagner très concrètement ces projets. C’est un exemple parmi d’autres qui montre combien nos orientations stratégiques viennent répondre à des enjeux sociaux et environnementaux aussi complexes qu’urgents. Faire la ville durable, c’est aussi être capable de travailler avec ce qui est déjà-là. En matière de requalification de friches, nous avons 20 ans d’expérience à travers des projets menés partout sur le territoire pour leur donner une nouvelle vie. Nous avons également développé un savoir-faire dans la réhabilitation des bâtiments patrimoniaux ou obsolètes : nous transformons par exemple d’anciens parkings silos en logements, en récréant des espaces extérieurs et dans une démarche bas carbone. Nous travaillons aussi systématiquement à la préservation de la biodiversité comme à une gestion intelligente de l’eau.